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托管概况
    近年来,常州房地产市场总体运行平稳,市场供销两旺,但也有一些开发企业由于自身经营不善,导致开发项目中途停工不能按期交付,带来了一定的市场风险,增加了社会不稳定因素。为了进一步加强房地产市场监管,有效降低预售商品房交付风险,切实保护消费者合法权益,通过借鉴国内外关于预售商品房交易资金监管的先进经验,经过充分的调研论证和试点实践,我市将在市区全面开展新建商品房预售资金第三方托管工作。 图片

    一、筹备过程
  2015年7月,市房管局在二手房交易资金监管成功上线运行的基础上,借鉴国内外先进经验,经过法律、金融、房地产各方的可行性论证,提出了《常州市新建商品房预售资金第三方托管工作方案》。
  2016年1月,经市政府同意,我市在两个开发项目的部分楼幢开展预售资金第三方托管试点工作。
  2016年5月,《市政府关于印发<供给侧结构性改革去库存的实施方案>的通知》(常政发[2016]96号)明确提出在市区开展预售资金第三方托管工作。
  2016年10月,市房管局与市人民银行、银监局联合出台了《关于开展市区新建商品房预售资金第三方托管工作的通知》(常房发[2016]61号),对预售资金第三方托管实施细则进行明确。
  2016年11月,市房管局出台了《关于进一步规范市区商品房销售管理工作的通知》(常房发[2016]75号),进一步明确了预售资金第三方托管的相对应预售政策。同月,市房管局组建成立常州正泰房产居间服务有限公司作为专业从事我市商品房预售资金第三方托管工作的国资平台。
  2016年12月,我市钟楼区运河天地广场项目正式实施预售资金第三方托管。
    二、主要模式
  我市预售资金第三方托管的主要模式为:“委托第三方分期付款+购房贷款全面托管+预售资金余额监管”。
  1、委托第三方分期付款模式:这一模式解决了预售交易资金安全性的问题。通过商品房买卖合同及商品房预售资金托管三方协议约定,将当前购房人一次性全额支付预售资金的模式调整为委托第三方按工程形象进度节点分期支付的模式。未满足工程形象进度节点支付条件的剩余预售资金托管在独立第三方,使这部分资金与开发企业的债务风险相对隔离,从而在更大程度上保障了预售交易资金的安全。
  2、购房贷款全面托管模式:这一模式解决了托管账户资金足额留存的问题。根据市房管局与人民银行、银监局联合出台的《关于开展市区新建商品房预售资金第三方托管工作的通知》(常房发[2016]61号),托管机构将与全市所有开展购房贷款的银行和金融机构建立合作关系,凡采用第三方托管方式进行的预售项目,涉及的所有购房贷款全部发放至第三方托管账户,从而保证预售项目的第三方托管账户有足够的资金留存。
  3、预售资金余额监管模式:这一模式解决了预售阶段建设工程有序推进的问题。我市借鉴国内和省内其他城市的成熟做法,兼顾安全与效率,一方面确保托管账户始终保留足额资金,保障项目后续建设安全;另一方面在托管账户资金足额留存前提下,按照工程形象进度节点逐步向开发企业释放托管资金,保障预售项目的正常施工建设。
    三、工作意义
  如果说二手房交易资金监管是二手房交易的“支付宝”,那么商品房预售资金第三方托管就是一手房交易的“支付宝”,它是对当前商品房预售制度的补充和完善,它将发挥房地产市场的稳定器和防火墙的作用,有利于降低房地产项目风险、经营风险、金融风险和市场系统性风险。
  1、有利于降低房地产项目风险。预售资金第三方托管可以提供房地产开发项目后续工程建设资金保障,为资金链断裂的停工项目提供便捷的风险处置工具,为房地产风险项目处置提供流动性支持,有助于停工项目迅速恢复施工,切实维护社会稳定。
  2、有利于降低房地产经营风险。预售资金第三方托管降低了房地产预售项目滚动开发的杠杆,同时也降低了开发企业的预售资金挪用风险和项目经营风险,客观上将促进开发企业进行更为稳健、审慎的开发经营。
  3、有利于降低房地产金融风险。预售资金第三方托管之后,由于购房贷款资金直接进入第三方托管机构,之前存在的虚假合同假按揭现象可以得到有效遏制;同时,通过房产交易管理部门和金融机构之间房地产项目动态信息的交互共享,改变了信息不对称的局面,有利于房地产开发项目风险的全过程管控,从而降低了房地产金融风险。
  4、有利于降低房地产市场系统性风险。预售资金第三方托管机制在一定程度上为新建商品房预售提供了交易履约保证,从而有利于增强消费者、投资者、金融机构的信心,降低市场系统性风险,有利于常州房地产市场持续平稳健康发展。

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